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居住權的物權法保護探討

發布時間:2015-12-03 17:19

  應否設立居住權,我國《物權法》頒布前后,學界爭論不斷。由于物權立法未確立物權性居住權,單純依靠債權制度難以對居住權人提供充分的保護。司法實務中,由于缺乏相應法律規定,導致法官裁判往往偏離物債二分立場,突破現有法律規定,賦予居住權以物權性和物權效力。要解決當前社會對居住權需求這一普遍性社會問題、對居住權的保護要求作出物權法回應,關鍵在于完善居住權立法,設立物權性居住權,建立完善的居住權體系。

  一、問題的提出

  近年來,因居住權糾紛引發的案件屢屢見諸報端和網絡媒體。

  案例1:邱先生喪偶,有一女,后與林女士再婚。邱先生去世前留有遺囑:自有房產一套由女兒繼承,妻子林女士對該房屋擁有終身居住權。邱先生去世后,林女士與邱先生的女兒因房屋發生糾紛。其女認為自己對房屋享有所有權,因我國法律未規定居住權,故遺囑關于居住權的部分應屬無效,向法院起訴要求林女士遷出;

  案例2:張某與張某某系父子,張某有商品房一套,后登記在張某某名下,房子由張某居住。2004年,張某給張某某出具“用此房抵償欠款”的說明。2009年,張某某起訴要求張某騰房。法院判決:訴爭房屋雖歸張某某所有,但由于其未能就張某還有其他合法住房提供有效證明,基于當事人間特殊身份關系,暫不宜判決其騰房,遂駁回張某某訴訟請求。2010年,張某某將房賣給李某。李某主張張某騰出房屋,張某則以判決確認其有居住權為由,不同意騰房。

  案例3:張伯和趙姨為夫妻。2005年,二位老人將房子贈予小兒子阿宏,約定有權繼續在房屋內居住到百年歸老。后阿宏將房子過戶給妻子,后又將房子出售,僅保證老人兩年的居住權。為此,老人將其告上法庭,要求撤銷贈與。因未履行贈予合同中約定的保證老人居住權的義務,2014年,廣州中院裁定維持一審判決,撤銷贈與合同,房屋返還老人。

  上述案例都是因居住權引發的典型法律糾紛。這些糾紛凸顯了當今中國一個具有普遍性的問題:在無法保障“人人有住房”情況下,要實現“人人有房住”的目標,必然在居住權實現與房屋所有權人權利保障之間引發沖突與緊張。如何協調這種沖突和緊張,充分保護作為弱者權利的居住權?從司法實踐看,由于物權法對居住權的規定尚付闕如,因此,如何在審判實務中裁判居住權糾紛,難免莫衷一是。在理論界,無論是《物權法》頒布前還是頒布后,對應否設立居住權的爭論從未中斷。本文擬結合上述典型案例,從學理上對居住權立法及其保護問題展開分析。

  二、在當前我國立法未確定物權性居住權情形下,司法實踐對居住權的保護及其不足

  (一)我國居住權立法的現狀

  所謂居住權,是指非所有人因居住需要而對他人房屋及其附屬設施享有的占有、使用的排他性權利[4]。在我國現行法律體系中,尚未明確規定居住權,缺乏物權性的居住權保護制度。雖然我國《婚姻法》第42條及《〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第27條、《老年人權益保障法》第16條分別對離婚時弱勢一方的房屋居住權、老年人居住權益的保護作出了規定。但嚴格地說,它們所規定的并非大陸法系民法上的物權性居住權。

  2005年公布的《物權法草案(征求意見稿)》曾一度用12個條文規定了作為一種新型用益物權的居住權,但由于爭議較大,2007年十屆人大五次會議通過《物權法》時刪除了相關規定,導致居住權未能獲得法律化的制度表達,這種缺失直接導致了我國司法實踐對居住權的保護出現了種種矛盾和不足。

  (二)在他人之物上設定居住權的,權利人只能對所居住房屋享有居住的債權,而非物權

  物權采取嚴格的法定主義,當事人不能依其意思自由創設法律未規定的新的物權種類,也不得創設與物權法定內容相悖的物權。由于我國《物權法》在通過時最終沒有采用居住權,由于當事人當然無法通過遺囑、遺贈和合同設定物權性居住權,而只能通過設定債權性權利來滿足其居住他人房屋和使用附屬設施的現實需要。作為債權的居住權,由于權利無須公示,房屋上可能存在數個具有同等效力的居住權,這就使得居住權人難以對自己的權益獲得穩定的預期。

  (三)從民法理論上分析,單純依靠債權制度保護當事人的居住權,并不能對居住權人提供充分的保護和救濟

  依照物權債權區分論,物權和債權體現了現實生活中兩種不同的利益實現方式:物權主體通過對特定物或權利的直接支配來實現,債權主體則通過請求他人為或不為一定行為來實現。由此可見,物權是一種支配權,具有排他性、對世性,債權則是一種請求權、對人權。由于房屋居住權人享有的僅僅是債權,不能獲得對世效力,因而無法對抗第三人,從而無法為居住權人權益保障提供充分有效的保護。案例1中,邱先生的妻子可基于遺囑對房屋占有、使用,以滿足自己的需要,但這種占有和使用并不具對抗第三人的效力。如果邱先生的女兒將房屋轉讓與第三人,居住權人基于其作為債權的居住權將無法對抗第三人的所有權。在此情況下,邱先生的妻子唯一所能做的,只能是基于債的相對性原理,要求邱先生的女兒對自己承擔賠償責任。

  (四)司法實務中,面對居住權的債權性,法官們不得不突破法律規定,通過尋求一種新的“裁判思維”,賦予居住權以物權性和物權效力,以實現居住權對第三人房屋所有權的對抗效果

  如前所述,作為債權的居住權不具有對抗取得房屋所有權的第三人的效力。但理論的邏輯不能代替社會生活的現實邏輯。在司法實務中,法官往往以生活的邏輯來替代理論的邏輯。對案例2的裁判,有法官認為,張某某與李某之間的房屋買賣合同合法有效。但由于訴爭房屋所有權并非完整的所有權,該所有權存在的權利負擔即張某的居住權并不因所有權變更而發生改變,故張某仍享有房屋居住權。在此情況下,李某既可基于違約向張某某主張違約責任,也可待張某去世或放棄對訴爭房屋居住權后完全取得房屋所有權,并可一并對張某某主張此期間遭受的損失。此一意見,是以生活邏輯對理論邏輯的一種扭曲,其錯謬之處在于:一是將張某的債權性居住權錯誤地認定為一種物權性權利,賦予了其對抗第三人的效力,違反了物權法定原則。雖然在對張某是否因房屋轉讓而喪失居住權問題的認定上,裁判意見采用的論證邏輯是“根據利益平衡原則,作為具有人身屬性的居住權應予優先保護”。但即使張某的居住權具有人身屬性,從權利性質上而言,依然是一種債權,該意見明目張膽地用張某的債權性居住權來對抗李某的房屋所有權,何止謬以千里。

  二是,該判決突破了法律的具體規定,用所謂具體案件判決的社會妥當性實現了對法的安定性的突破,以尋求法外正義。也許擔心其意見無法在現行法律體系內找到依據,意見的主張者強調“對于兼具人身屬性與物權屬性的居住權”,雖然立法上并未對其做出“特別規定”,但由于司法實踐中出現了“大量居住權與所有權沖突的案例”,為解決問題,法官們應“大膽突破傳統觀念和成文法的局限”,“通過利益平衡原則”做出判決。對此,我們殊難贊同。雖然在價值取向上,現代民法出現了由取向法的“安定性轉變為取向具體案件判決的社會妥當性”的轉向[8]。但對社會妥當性的追求卻并非毫無底線。在法治原則下遵循普遍性優于特殊性原則,是每個裁判者均應優先遵循的思維方式。突破這一原則,須同時滿足:第一,不優先考慮特殊性,會使具體案件的處理同法律的基本理想發生令人難以容忍的沖突;第二,特殊性同時被提升為普遍性,使今后的類似問題得到類似的處理。但本案顯然并不同時滿足這兩項條件。

  為何會出現此裁判意見,答案只有一個,那就是若依物權法定原則,法官們必將無法在現有法律框架內給張某的居住權提供有效的物權法救濟。

  實現居住權的物權化

  (一)將居住權納入物權法,確立起物權性居住權,是解決當前社會居住需求這一普遍性社會問題和物權立法完善的必然要求

  1.從時代需求看,確立物權性居住權,是解決當前社會對居住權需求這一普遍性社會問題的必然要求實現“人人有房住”雖非關國家社稷、民族存亡,但對“過小日子”的平民百姓,卻是“天大的事”。在當前,受制于主客觀條件,尤其是土地資源稀缺,個人無力承受畸高的房價情形下,有相當一部分人的居住問題難以通過房屋買賣的方式得到有效解決,而是不得不通過取得居住權來解決。

  首先,居住權有著龐大的需求主體,并非僅限于父母、離婚后暫未找到居所的一方和保姆。有學者將居住權設立的目的僅限于解決父母、離婚后暫未找到居所的一方(通常是女方)和保姆這三類人的住房問題,并認為這三類人的居住權需求,完全可通過替代方案得到解決。既然問題都解決了,居住權在我國斷無設置的現實需要。

  上述學者的觀點值得商榷,先不論替代方案是否可行,居住權的適用主體是否僅限于上述三類人就很可疑。事實上,居住權的主體并非僅限于上述三類人。如天津劉某,身有殘疾,孤身一人,長期與大哥一家共同生活。大哥去世后,大嫂及侄子要求其搬出。法院認為,劉某長期與被告一家共同生活,已成為家庭成員,其居住權不因其大哥死亡而被剝奪。此案中,劉某就并非屬于前三類人。此外,有學者認為,居住權對社會弱者的保護,并不僅限于父母、離婚婦女、保姆,還包括未成年人、遠親、收留的流浪兒童、孤寡老人以及特定時代上山下鄉返城居住在舅舅、姨媽、叔叔、姑姑家的知青等人群。此外,現實生活中還會存在很多非立法者所能預料的對居住權的需求。

  結 論

  物權制度的演變史,實質上是一部他物權制度的發展史。物權法的主要任務,就是為多極的物之利用關系提供制度安排,以建立多極物之利用秩序。作為用益物權的居住權正是這樣一種制度安排。受制于物權法定主義,當事人不可能像創設債權一樣,在物權體系之外任意創設居住權這一新的物權類型。在此情形下,未來民法典宜適應當前社會發展的現實需要,在物權編中將居住權納入其中,賦予其通過登記取得對抗第三人的法律效力,以發揮房屋效用,真正實現“屋”盡其用。

  [參 考 文 獻]

  [1]杜鴻亮.遺囑中設定房屋的居住權是否有效 [EB/OL]. http://data.jfdaily.com/a/6066216.htm.

  [2]孫翠,趙明靜,孫卓.居住權與所有權權利沖突的裁判思 維分析[J].人民司法,2013(23).

  [3]劉曉星.兒子將父母所贈房子出售 僅保留老人兩年居住 權 [EB/OL].

  [4]馬俊駒,余延滿.民法原論 [M].北京:法律出版社,2010:368.

  [5]王澤鑒.民法物權通則所有權:總第 1冊[J].臺北:三民 書局,2003:7.

  王明文

  (1.吉林大學 法學院,吉林 長春 130012; 2.白城師范學院 政法學院,吉林 白城 137000)

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