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試析單位集資房的所有權歸屬

發布時間:2015-12-11 10:51

    論文摘要 本文介紹了當下我國單位分配性住房的現狀,著重討論了集資房的相關狀況,并結合我國宅基地上所建房屋的相關制度規定探討了單位集資房所有權的歸屬問題,且通過分析對比,研究得出對我國單位集資房這一特殊福利保障措施的啟示。

  論文關鍵詞 單位分配性住房 單位集資房 宅基地住房 所有權歸屬

  天大地大,何處是我家?在中國傳統觀念中,住房乃安生立命之本,其重要性不言而喻,尤其在當下這個房價飆升的年代。也正因如此,各個單位推出的福利分配房,單位集資房等一系列分配性住房變得格外吸引人眼球,但由于相關立法的缺失,其所有權歸屬不明,由此引發的糾紛也層出不窮。目前關于單位分配性住房尤其是單位集資房的研究并不深入徹底,對于政府,單位,個人三方共同承擔通過籌集資金建造的單位集資房的歸屬,多數學者認為其所有權應按出資比例確定,但這單薄的共識遠不能解決與此引發的糾紛,本文擬通過研究單位集資房與我國宅基地上所建房屋的異同及制度設計,以期豐滿其相關規定,為相關糾紛的解決提供借鑒。

  一、我國單位分配性住房的現狀及問題分析

  單位分配性住房即單位家屬樓供員工居住的房屋,其主要包括福利分配房,集資房等,前者可分為兩種類型,一種為單位承諾的為員工統一安排分配的宿舍,此種員工宿舍無疑為單位財產,員工只享有居住權,只能占有,使用,無權處分,收益。第二種則為單位為獎勵某成績突出或工齡較長的員工而為其分配的住房,此種情況下,根據我國《物權法》第九條規定,不動產物權的設立,經依法登記發生效力;未經登記,不發生效力。因此,若單位將房屋登記在此員工名下,則此員工為該房屋的所有人,取得房屋的所有權,可以任意處分該房屋,不受單位的限制。若單位未將房屋登記在此員工名下而是登記在單位名下,則員工雖然對此房屋沒有所有權,但其對單位享有債權,可以要求單位進行變更登記,將房屋登記在其名下,實現其對房屋的所有權。
  目前單位分配性住房以后者即集資房為主,集資房是指由政府,單位,個人三方面共同承擔,通過籌集資金而建造的房屋,員工個人可以按房價全額或部分出資,并在信貸,建材供應,稅費等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權由單位所有,一般通過劃撥(國家機關用地)或出讓等方式取得。與此同時,單位在員工購買集資房后一般并不向其發放房產證,房屋登記在單位而非員工名下。即在法律層面上,集資房的土地使用權和房屋所有權均在單位名下。換言之,購買了集資房的員工僅擁有與單位簽訂的支付了全額或部分房款的購房合同,即在法律上關系上僅擁有對單位的債權,缺乏相應的物權性保護。
  雖然當前法學界對于集資房的歸屬普遍認為應該按出資額確定,但由于單位集資房的特殊性,其本身出資額的確定就是一大問題。目前大多數購買集資房的員工都是按照單位規定的每平米多少價格的房價全額購買的,那么員工們就能夠據此對房屋享有完全所有權了么?眾所周知,由于集資房帶有單位福利的性質,單位規定的房價遠遠低于市價,此外其在信貸等方面也享有一系列的優惠,那么單位的這種福利是否應該算作單位的出資額呢?如若不算,把這一系列福利措施單純當做單位已發放給員工的福利,那么員工理應獲得對集資房的完全所有權,那么為何單位不為員工進行房屋登記并發放房產證,甚至限制員工處分房屋,尤其禁止員工將房屋買賣給非本單位人員呢?相反,如果這一系列福利算作單位的出資額的話,那么出資額到底應如何確定,即使將房價與市價的差額記為出資額,那么信貸優惠又將如何計算?再者,即使明確了彼此的出資額,確定了單位與員工的份額,那么房屋的歸屬是否應當算作單位與員工按份共有?其是否適用按份共有的規定?
  為解開這一系列問題,接下來我們將分析研究我國房產中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相關規定,以期從中得到解決這一問題的啟示。

  二、宅基地上所建房屋的現狀及制度設計

  宅基地是農村集體組織按照一定標準無償分配給本集體成員用于建造住的集體所有的土地,其與單位集資房在一定程度上有相似之處,從本質上而言,
  宅基地是集體對農民的福利,而單位集資房則是單位對員工的福利,同時兩者的交易性權利如轉讓,抵押,贈與等在實際生活中都受到嚴格限制。
  “根據《中華人民共和國土地管理法》規定,為維護社會主義土地公有制,保護土地使用者的合法權益,由土地使用者申請,經調查審定,準予登記,發給集體土地建設讓用地使用證。”由此來看,宅基地的所有權歸集體所有,其使用權的取得采取申請——審批的方式,是國家為了保障農民的居住條件而無條件分配給農民的。由于宅基地使用權本身的特性,其有以下限制:(一)宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員,不包括城鎮居民;(二)宅基地使用權的用途僅限于村民自建房屋;(三)宅基地使用權實行嚴格的“一戶一宅”制。


  符合條件的農民在取得宅基地使用權后根據我國《物權法》第三十條的規定,因合法建造房屋等事實行為設立物權的,自事實行為成就時發生效力。因此農民對于其宅基地上所建房屋,因其建造房屋這一事實行為的成就而取得房屋的所有權,意即只要房屋建成,宅基地使用權人當然取得其在宅基地上所建房屋的所有權,農民在不進行處分行為時即可完全長期享有此房屋權利,此時農民的法律保護(權利憑證)是手中的集體土地建設用地使用證.同時根據我國《物權法》第三十一條規定,處分非依法律行為取得的不動產時,依照法律需要辦理登記的,未經登記不發生物權效力。即對于宅基地上所建房屋必須登記過后才能進行處分行為。而我國就是通過登記對宅基地上所建房屋的處分行為進行限制和監管,從而相對規范了農村土地的流轉制度。
  集體根據農民的具體狀況及本村的土地狀況將集體土地分配給本村農民作為宅基地,農民對宅基地僅享有使用權,而對于宅基地上房屋因其自建行為而取得所有權。由于宅基地使用權屬集體對農民的福利,因此對其主體資格有嚴格的限制。而農民處分其宅基地上所建房屋是對宅基地使用權和房屋所有權雙重權利的處分,所以其處分受到相應限制,只有在相對人符合宅基地使用權的主體資格并得到相關機構的批準后,其處分行為才完全有效。
  正如之前所分析的那樣,宅基地上所建房屋與單位集資房在本質上同屬福利房,農民因其主體資格的滿足取得宅基地使用權,同時對宅基地上所建房屋因其
  自建行為而取得所有權。同時根據我國土地制度中“房隨地走”的規則,若其土
  地使用權喪失,則其土地上的房屋權利亦隨之喪失保護,從而達到限制宅基地上所建房屋自由處分,保障其福利性的目的。因此若想進行宅基地上所建房屋的處分,必須到相關機構進行宅基地使用權的變更登記,而相關機構亦通過審查變更主體的資格對其處分行為進行相關限制。

  三、單位集資房的制度思考

  單位集資房與宅基地上所建房屋的福利性特征,使其成為我國房地產制度中極具特色的兩種制度,也決定了其相互的可借鑒性。通過分析我國宅基地上所建房屋的相關制度,筆者就單位集資房的相關制度現提出以下思考:
  (一)賦予單位集資房買賣合同這一債權性契約一定的物權效力
  正如之前所分析的,目前的單位集資房買賣僅有一紙買賣合同作為權利憑證,而由于債權的相對性和平等性使其效力大打折扣,無法很好的保護員工的利益。因此,我認為可以賦予單位集資房買賣合同一定的物權效力,正如宅基地使用權人因其自建房屋這一事實行為而取得房屋所有權,員工按照單位定價全額支付房款的,亦應當因其付訖房款的行為而取得對單位集資房的所有權。但由于買賣合同法律行為的屬性,因此基于維護法律體系的考量,不應當將其并入《物權法》第三十條所規定的非依法律行為而取得所有權的情形。為增強此種買賣合同的效力,平衡單位與員工雙方的利益,可以要求雙方到相關主管部門進行登記,通過登記公示單位集資房買賣合同,賦予這一債權性契約一定的物權效力,使其取得類似于在宅基地上自建房屋這一事實行為的法律效力,承認員工對單位集資房的所有權。
  (二)單位集資房的處分行為應受到一定的限制
  借鑒我國關于宅基地上所建房屋的相關規定,單位集資房的處分行為也應受到相關限制。
  1.審查主體資格。由于單位集資房的福利性特征,與宅基地使用權相類似,其主體應受到一定的限制,應具有一定的人身依附性。筆者認為:(1)單位集資房的受益主體應僅限于本單位的員工,不包括其親屬及其他單位人員;(2)單位集資房的用途僅限于員工自住,不能用于出租或用做商品房;(3)與宅基地使用
  權相類似,單位集資房應實行嚴格的“一戶一宅”的原則,確保其福利性。
  2.限制處分行為。通過分析借鑒宅基地使用權的相關制度規定,對單位集資房的處分行為可通過前文所提到的登記制度進行限制。(1)單位集資房處分行為的相對人如若符合其主體資格的相關條件則處分行為有效,單位應協助相對人在房產登記機關進行變更登記。(2)對于不符合主體條件的單位集資房處分行為相對人,單位可以拒絕為其變更登記,不承認其主體資格。(3)單位集資房所有人在其處分行為完成后不得再申請單位集資房。
  3.對于主體資格喪失的員工,單位可以收回其單位集資房,但必須償還其相應房款和因裝修等行為而引起的損失,亦可以允許其通過合適價格(此處的合理價格應略低于市價)賣給本單位符合主體資格的員工。
  綜上,通過借鑒我國宅基地上所建房屋的相關制度及單位集資房的自身特性,筆者認為,應當通過登記公示賦予單位集資房買賣合同一定的物權效力,平衡單位與員工間的利益。其次,其處分行為應根據其主體資格受到相應限制,并不當然發生效力。即非本單位的員工不得當然繼承,買受獲得單位集資房的所有權。
  我國目前仍未出臺關于單位集資房的相關制度規定,針對現實生活中所產生的一系列糾紛,筆者暫提出以上思考,希望能夠對我國相關制度的完善有所啟發,以健全社會主義法制。

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